濟(jì)南市歷下區(qū)環(huán)山路25號(hào)院，往北不到500米就是主干道經(jīng)十路，往南近千佛山風(fēng)景區(qū)，到東方雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校不到1公里——黃金地段+臨近學(xué)區(qū)的“雙光環(huán)”下，卻杵著一批沒人愿碰的老房子。

　　“地段是真好，可房子狀況也是真不理想。”山東財(cái)欣行政事業(yè)資產(chǎn)管理有限公司工作人員王驍男第一次上門勘察時(shí)，心里就涼了半截：窗戶縫漏風(fēng)像篩子，墻皮一摸掉一手灰，不少房子連基本使用功能都沒了。周邊中介更是直言：“這周圍的老房就這樣，想租就別挑。”

　　這不是環(huán)山路小院獨(dú)有的困局。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化早過了“攤大餅”的年代，城市發(fā)展從“大規(guī)模建新城”的增量擴(kuò)張階段邁入“挖潛存量提質(zhì)效”的更新時(shí)期，盤活老城核心區(qū)閑置資源，成了各地必須啃的硬骨頭�？上癍h(huán)山路小院這樣的老房，尤其是公有住房，占著好位置卻“老破舊”，成了城市更新里“啃不動(dòng)又繞不開”的硬骨頭。

　　老房改造不易，更難的是：城市更新，錢從哪來？

　　作為省級(jí)行政事業(yè)資產(chǎn)統(tǒng)籌盤活平臺(tái)的山東省財(cái)欣資產(chǎn)運(yùn)營有限公司，自2021年起接手了約4000處省級(jí)行政資產(chǎn)，三年間商業(yè)地產(chǎn)盤活率達(dá)到98%、公有住宅盤活率92%，年租金從2700萬元飆至1億元。而環(huán)山路小院這18套老房的重生，正是這套“造血法”鮮活的基層樣本。

　　114萬“手術(shù)費(fèi)”下去，昔日“老破小”一房難求

　　山東財(cái)欣接手的4000處資產(chǎn)里，3000多處是公有住宅，幾乎都帶著“環(huán)山路小院同款病”：占著黃金地段，房子狀況卻不好。靠原房出租？租金低，還沒人愿租。

　　想讓“好地段”真正值錢，改造勢在必行。

　　環(huán)山路25號(hào)院的18套老房，是山東財(cái)欣長租公寓項(xiàng)目最新的一片“試驗(yàn)田”。

　　這批房子地理位置上較為集中，是20世紀(jì)80年代省高院的職工宿舍，戶型不算差，可線路老、裝修舊。“不是沒人租房，是沒人租狀況這么差的房。”王驍男跑了好幾趟周邊，摸得門兒清：附近區(qū)位優(yōu)勢突出，上下班方便，學(xué)區(qū)也好，新市民、陪讀家庭租房需求大，缺的是“能住得舒服的房子”。

　　今年，山東財(cái)欣砸下114萬元，給這18套老房“動(dòng)大手術(shù)”：水電管網(wǎng)全換成新的，再也不用怕漏水跳閘；消防設(shè)施重新布局，住著更安心；窗戶換成隔音斷橋鋁，冬天不漏風(fēng)、夏天不進(jìn)雨；連水表電表都改成遠(yuǎn)程控制，不用再上門抄表。裝修也花了心思，瞄準(zhǔn)20到40歲的租戶，選了現(xiàn)代簡約風(fēng)格，配齊品牌冰箱、洗衣機(jī)，真正做到“拎包入住”。

　　光改得好還不夠，得租得出去、租上好價(jià)錢。山東財(cái)欣沒自己“下場”，而是引入長租公寓領(lǐng)軍品牌“中合寓”合作，約定“保底收益+超額分成”，讓“專業(yè)的人做專業(yè)的事”：由中合寓對(duì)接租賃市場，負(fù)責(zé)租戶招募、日常運(yùn)維等前端工作，山東財(cái)欣則聚焦資產(chǎn)安全把控與品質(zhì)監(jiān)督，既保障了資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益，又避免了自營過程中的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　效果立竿見影：9月，18套老房改造完成推向市場后，僅用一個(gè)月便全部租空。

　　這不是煥發(fā)新生的第一批老房。去年，位于燕子山小區(qū)的第一批試點(diǎn)43套老房完成改造投入市場；今年1月，同樣位于燕子山小區(qū)的第二批10套老房煥新完成投入運(yùn)營。截至目前，山東財(cái)欣投入380萬元改造了71套老房，出租率100%。王驍男算了一筆賬：“改造后的‘老房’，單套租金比改造前漲了30%，照樣有人搶。我們算了下，大概2.5年就能收回改造成本。”曾經(jīng)的“閑置包袱”，不僅給租戶提供了更多選擇，也實(shí)現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。

　　從住宅造血到全域活商，不讓死租金“困死”活商戶

　　環(huán)山路老房靠“改”活了，可城市里的商業(yè)資產(chǎn)，比如臨街商鋪、老舊辦公樓，盤活起來更難。盤活環(huán)山路老房過程中“按需調(diào)整”的思路，被搬到了商業(yè)地產(chǎn)上，催生出一套市場化租金調(diào)整機(jī)制。

　　行政事業(yè)性的商業(yè)資產(chǎn)，歷來是盤活難點(diǎn)：租金定低了，國有資產(chǎn)又吃虧，定高了，商戶扛不住就跑路，資產(chǎn)空著更虧。山東省財(cái)欣行政事業(yè)資產(chǎn)管理有限公司工作人員蔡宗錕介紹：“我們不拍腦袋決定價(jià)格，是應(yīng)該漲還是跌，讓市場說話。”

　　具體實(shí)踐中，如果租戶在租期內(nèi)覺得租金太高，提了降租申請(qǐng)，山東財(cái)欣就把當(dāng)前租金掛到公開市場推廣招租：有人愿意按這個(gè)價(jià)租，說明租金合理，原租戶或者接受原價(jià)或者退租；要是沒人接，就坐下來跟租戶協(xié)商調(diào)價(jià)。同理，如果市場回暖，租金上漲，也可以反向驗(yàn)證，調(diào)漲租金。這套機(jī)制，被蔡宗錕總結(jié)成“先立后破，不立不破，以退為進(jìn)”——既守住了國資底線，又給了商戶活路。

　　今年7月，青島市市北區(qū)延安一路31號(hào)街的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，就靠這套機(jī)制“起死回生”。這條街受遺留問題影響，再疊加經(jīng)濟(jì)環(huán)境，300多米的街區(qū)，商鋪空了40%，空置后長期招不到新租戶。承租方姜偉為扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢，投資數(shù)百萬元將其打造為攝影基地。但錢投下去了，基地還沒建好，大量商戶跑路。姜偉因經(jīng)營困難，向山東財(cái)欣提出降租申請(qǐng)。

　　這時(shí)，“租金機(jī)制”救了場。山東財(cái)欣立馬按當(dāng)前租金公開掛牌招租。“兩次掛牌，都沒人愿意接。這說明價(jià)格真的高了。最后，租金降到原來的八折。”蔡宗錕介紹。“壓力一下子卸下去不少！”姜偉告訴記者，目前，攝影基地建設(shè)已經(jīng)基本完成，等待新的商戶入駐。

　　這套機(jī)制“不搞人情，只講規(guī)則”：租期內(nèi)只調(diào)一次，最多降兩成，既防了“盲目降價(jià)虧國資”，也堵了“硬扛空租更虧本”的坑。今年上半年市場不景氣，山東財(cái)欣商業(yè)地產(chǎn)盤活運(yùn)營率反而逆勢上漲到了98%，總租金收入也較去年同期上漲15%，10月中旬就完成去年全年量。“商戶活得好，資產(chǎn)才值錢，這是良性循環(huán)。這樣既避免了‘盲目降價(jià)’損害國有資產(chǎn)收益，也防止了‘盲目不降價(jià)’導(dǎo)致原有商戶流失、資產(chǎn)空置的問題。”蔡宗錕說。截至目前，山東財(cái)欣已運(yùn)用這一機(jī)制成功處理7起租金調(diào)整案例，有效平衡國有資產(chǎn)保值增值與租戶的利益。

　　聯(lián)盟破壁壘，讓“造血模式”跑進(jìn)更多街區(qū)

　　城市更新從來不是“一家企業(yè)的獨(dú)角戲”——靠一家企業(yè)單打獨(dú)斗，能盤活幾千處資產(chǎn)；但要讓“造血”模式在全省鋪開，就得打破地域、行業(yè)的“圍墻”。

　　今年，山東財(cái)欣在山東省行政事業(yè)性資產(chǎn)運(yùn)營聯(lián)盟基礎(chǔ)上，發(fā)起組建山東省資產(chǎn)運(yùn)營聯(lián)盟，吸引112家成員單位，資產(chǎn)規(guī)模超9.8萬億元，把行政事業(yè)單位、國有企業(yè)、金融法律機(jī)構(gòu)擰成了“一股繩”。

　　在此之前，區(qū)縣盤活資產(chǎn)常陷“兩難”：手里握著閑置房，卻沒改造經(jīng)驗(yàn)；想找金融支持，又沒對(duì)接渠道，只能眼睜睜看著“好資源”躺成“死資產(chǎn)”。而聯(lián)盟一成立，這套“困局”就破了——你有老房，我來出改造方案；你缺資金，他來搭金融橋+梁；你沒租戶，大家共享客戶資源。

　　“只靠財(cái)政‘輸血’走不遠(yuǎn)，靠一家‘造血’做不大。”山東省財(cái)欣行政事業(yè)資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到，環(huán)山路老房的實(shí)踐已經(jīng)證明，老房子能改出好效益，關(guān)鍵在“不搞簡單出租，要做價(jià)值創(chuàng)造”。而聯(lián)盟的意義，就是把環(huán)山路老房老房價(jià)值創(chuàng)造的能力，從“單點(diǎn)突破”變成“全域覆蓋”。

　　現(xiàn)在，這套打法已經(jīng)往基層沉：山東財(cái)欣正和濟(jì)南歷下區(qū)深度對(duì)接，要把老舊小區(qū)的改造中積累出的經(jīng)驗(yàn)，復(fù)制到更多區(qū)縣的閑置房產(chǎn)中，讓更多限制地產(chǎn)像環(huán)山路25號(hào)院一樣，從“沒人要”變成“有活力”。

　　“以前覺得城市更新就得政府砸錢，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，找對(duì)模式、用活資源，閑置資產(chǎn)自己能‘生錢’。未來，我們還計(jì)劃將省級(jí)行政資產(chǎn)盤活的成功經(jīng)驗(yàn)，拓展至更廣泛的城市更新領(lǐng)域。積極與金融機(jī)構(gòu)等合作伙伴聯(lián)動(dòng)，接收并盤活銀行不良資產(chǎn)等更多類型的存量資產(chǎn)，通過專業(yè)化改造與功能重塑，為城市更新提供更多可持續(xù)、市場化的解決方案。”該負(fù)責(zé)人說。

　　（大眾新聞?dòng)浾?陳曉婉 趙雅南 設(shè)計(jì) 張海飛）